Lei do Inquilinato e Vistoria: O que Diz a Legislação
Entenda o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz sobre vistoria de imóveis, direitos e deveres de locadores e inquilinos.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é o principal marco legal para locações no Brasil. Entender o que ela diz sobre vistorias é fundamental para locadores e inquilinos.
O que a Lei Diz sobre Vistoria
Artigo 22 - Deveres do Locador
O locador é obrigado a:
- Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina
- Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação
- Manter a forma e destino do imóvel locado
A vistoria documenta o cumprimento dessas obrigações.
Artigo 23 - Deveres do Locatário
O locatário deve:
- Restituir o imóvel no estado em que o recebeu
- Ressalvar as deteriorações decorrentes do uso normal
- Comunicar danos que possam afetar o imóvel
A vistoria de entrada define o "estado em que recebeu".
Vistoria é Obrigatória?
A lei não obriga a realização de vistoria, mas:
- É altamente recomendada - Protege ambas as partes
- Tem valor probatório - Serve como prova em disputas
- Evita conflitos - Documenta o estado inicial e final
Desgaste Natural x Danos
A lei distingue claramente:
Desgaste Natural (não é responsabilidade do inquilino)
- Pintura desbotada pelo tempo
- Desgaste normal do piso
- Ferrugem em metais expostos
- Amarelamento de plásticos
Danos (responsabilidade do inquilino)
- Buracos em paredes
- Manchas de gordura ou produtos
- Vidros quebrados
- Pisos arranhados por móveis
Prazo para Contestação
A lei não define prazo específico, mas:
- Jurisprudência aceita 5 a 10 dias como razoável
- Contrato pode definir prazo específico
- Boa-fé deve guiar as relações
Validade Jurídica da Vistoria
Para ter valor legal, a vistoria deve:
- Ser detalhada - Descrever cada item claramente
- Ter fotos - Documentar visualmente
- Ser datada - Registrar quando foi feita
- Ter aceite - Assinatura ou aceite digital das partes
Vistoria Digital é Válida?
Sim, desde que:
- Tenha autenticidade - QR Code, timestamps
- Seja rastreável - Histórico de alterações
- Tenha aceite - Assinatura digital ou aceite documentado
A legislação brasileira reconhece documentos digitais (MP 2.200-2/2001).
Direitos do Inquilino na Vistoria
O inquilino tem direito a:
- Estar presente na vistoria
- Contestar itens que discordar
- Receber cópia do laudo final
- Prazo razoável para reparos
Direitos do Locador na Vistoria
O locador pode:
- Exigir vistoria de entrada e saída
- Documentar danos com fotos
- Cobrar reparos de danos comprovados
- Descontar do depósito se houver previsão contratual
Conclusão
A Lei do Inquilinato protege ambas as partes, mas depende de documentação adequada. A vistoria é a principal ferramenta para garantir esses direitos na prática.